BGH-Urteil zur Wohnungsvermietung: Warum Makler jetzt als „Schnittstelle zwischen Vermieter und Interessent“ haften.

Ein fremd klingender Name führt zur Absage, ein deutscher Name zur Einladung – und das bei identischen Bonitätsdaten? Was lange als „schwer beweisbar“ galt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun mit einem Grundsatzurteil vom 29. Januar 2026 (Az. I ZR 129/25) klar sanktioniert. Das Urteil nimmt Immobilienmakler stärker in die Pflicht als je zuvor.

Der Fall: „Testing“ deckt Diskriminierung auf

Eine Grundschullehrerin mit pakistanischen Wurzeln bewarb sich auf eine Wohnung in Hessen. Die Antwort des Maklers: „Keine Termine mehr frei.“ Doch die Frau schöpfte Verdacht und startete ein sogenanntes „Testing“. Sie bewarb sich unter deutschen Namen wie „Schneider“ oder „Schmidt“ mit exakt denselben Angaben zu Einkommen und Beruf erneut. Das Ergebnis: Plötzlich waren doch Besichtigungstermine verfügbar.

Das Urteil: Makler haften direkt

Nachdem die Klägerin in erster Instanz noch unterlegen war, gab ihr das Landgericht Darmstadt recht und sprach ihr eine Entschädigung von 3.000 Euro zu. Der BGH hat dies nun bestätigt und eine entscheidende rechtliche Lücke geschlossen:

1. Makler als „Nadelöhr“: Der BGH bezeichnete den Makler als den entscheidenden „Gatekeeper“. Da Mietinteressenten meist zuerst mit dem Makler und nicht mit dem Eigentümer Kontakt haben, muss der Makler unmittelbar für Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) haften.
2. Kein Abwälzen der Schuld: Ein Makler kann sich nicht darauf berufen, nur im Auftrag des Vermieters zu handeln. Er trägt eine eigene Verantwortung für einen diskriminierungsfreien Auswahlprozess.
3. Indizien reichen aus: Das Urteil zeigt, dass ein systematischer Vergleich (Testing) ausreicht, um eine Diskriminierung glaubhaft zu machen. Die Beweislast kehrt sich dann um: Der Makler muss beweisen, dass die Absage sachliche Gründe hatte.

Was bedeutet das für Vermieter und Makler?

Für die Branche ist dieses Urteil ein Weckruf. Wer Auswahlprozesse nicht transparent dokumentiert, riskiert teure Schadensersatzforderungen und Reputationsschäden.

Unsere Haltung bei Schwebius Immobilien: Wir begrüßen klare rechtliche Rahmenbedingungen. Diskriminierung aufgrund der ethnischen Herkunft, des Namens oder der Religion hat auf dem Wohnungsmarkt keinen Platz. Als professionelle Immobilienexperten setzen wir auf:

• Objektive Auswahlkriterien: Wir prüfen Interessenten ausschließlich nach sachlichen Faktoren wie Bonität, Haushaltsgröße und Passgenauigkeit zum Objekt.
• Transparente Prozesse: Jede Absage muss im Zweifel fachlich begründbar sein.
• Rechtssicherheit für Eigentümer: Durch unsere saubere Arbeitsweise schützen wir auch unsere Auftraggeber (Vermieter) vor rechtlichen Fallstricken.

Experten-Tipp für Vermieter:

Achten Sie bei der Wahl Ihres Maklers darauf, dass dieser das AGG kennt und seine Prozesse digital dokumentiert. Ein professioneller Makler schützt Sie nicht nur vor Mietausfall, sondern auch vor rechtlichen Risiken durch Diskriminierungsvorwürfe.

Sie haben Fragen zur rechtssicheren Vermietung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns gerne für ein Beratungsgespräch!